Salg leilighet mindre enn 3 års eierskap. Kjøp og salg leiligheter. Leiligheter til salgs

Som kjent, inntekter fra salg av leiligheter med fysiske personer som er utsatt for personlig inntektsskatt - en skatt på inntekt av individer. Ved kjøp og salg på territoriet til den russiske føderasjon, er det i alle tilfeller skal betales til den russiske budsjettet, selv om transaksjonen begått borgere av andre land.

Referert til omfanget av juridiske transaksjoner er så mangfoldige og mettet, som kan beskrives bare imponerende multi-volum. Den samme artikkelen følger en mye smalere formål: å avsløre noen av funksjonene innbyggerne i salg av leiligheter, hvis eiendommen er fortsatt i sin besittelse mindre enn tre år.

Fra et juridisk synspunkt, perioden forhånd hjemme eierskap før salget av prinsippet på grunn av ulik vurdering av skattegrunnlaget. En slik presedens er særegent for den russiske lovgivningen. I USA, for eksempel, slik transaksjon ikke beskattes i det hele tatt (ikke dette en av grunnene brøt ut i 2007, eiendomsmegling krisen?), Vest-Europa, tvert imot, viser en tøffere tilnærming. Skatte-koden er dens krav. 17.1 Art. 217 potensielt fritatt for inntektsskatt det store flertallet av russere - Grunneiere som er så i tre år eller mer.

Imidlertid, i det minste samme lengde av eierskap avgiftskode (Art. 208 s. 1, s. 5) som er festet lovlig situasjon når en leilighet salg er gjenstand for beskatning. Mindre enn 3 års eierskap innebærer to alternativer for å bestemme mengden av inntektsskatt (PIT), begge deler - med en hastighet på 13% i salget av leiligheter, som vil bli vurdert senere. Forresten, i Frankrike skatte fått mye hardere. Der, i salget av leiligheter i året etter sitt kjøp av slike inntekter til budsjettet vil beløpe seg til en tredjedel av sin verdi.

Den økonomisk grunn for differensiering

Hvorfor staten viser en helt annen tilnærming i å bestemme skattegrunnlaget, tar landemerket slik tilsynelatende ikke-økonomisk indikator som tiden? Hvorfor skattemyndighetene tatt som en målestokk periode på tre år?

Det er mye mer lønnsomt for eieren av leiligheten, om ikke det var nok, vente på mer enn tre år, og da vil selge for å kjøpe en ny en, slik at alle pengene til seg selv. Faktisk, den "klassiske" fordi eieren gjør. Men i en annen mener eiendomsspekulant. For ham, kjøp og salg av leiligheter - business. Gjennom skatteklasse av den russiske stat ikke bare begrenser lønnsomheten av slike spekulasjoner, men også ha en oversikt, samtidig tiltrekke midler budsjett.

skatte alternativer

"Short-term" eieren har rett til å velge, jo mer fordelaktig for ham å bli beskattet på inntektsskatt (PIT) salg av leiligheten. Mindre enn 3 års eierskap - det juridiske begrepet definerer to måter å definere bunnen av skatt i denne situasjonen. Som allerede nevnt, skattesatsen i begge tilfeller er 13%.

Det første alternativet ville være skattepliktig nettoinntekt av eieren som differansen mellom kjøpesum og salgspris. For eksempel, kjøpte eieren leiligheten for $ 1.4 mln. Gni., Og selges for $ 1.9 mln. Rub. Netto inntekter fra eieren av 0,5 mln. Gni gitt dette salget av leiligheten. Mindre enn 3 års eierskap - et forhold som reduserer overskuddet i mengden av skatt (1900-1400) * 13% = 65 tusen rubler ..

I den andre utførelsen, hvis leiligheten har fått i eiendommen gratis, er skattegrunnlaget sin salgspris redusert med 1 million. Rubler (Art. 220 para. 1, s. 1 av skatte-koden). Russian Federal Tax Service Letter № ED-4-3 / 13 578 fra 25.07.2013, de kodifiserer prosedyren for fastsettelse av et fradrag i skattegrunnlaget av netto inntekt.

Anta at inntektene fra salg av leiligheter utgjorde 1,7 mln. Rubler. Eieren, som solgte det, må betale til budsjettbeløpet (1700 - 1000) * 13% = 91 tusen rubler ..

Et annet alternativ fradrag i skattegrunnlaget

I situasjoner hvor utleier har investert i sine reparere anlegg i overkant av 1 million. Gni., Kan Kjøp og salg av leiligheten for ham være ledsaget av andre midler for å redusere skattegrunnlaget. Ifølge Art. 220 av skatte-koden, har han rett til å redusere mengden av inntekter på faktisk påløpt og dokumenterte utgifter.

Hva som forårsaker en ulovlig "skatt optimalisering"

Dessverre skjer det at eierne av leilighetene i samarbeid med eiendomsmeglere og kjøpere bevisst undervurderer sin markedspris, ofte ulovlig "optimalisere" skattetrekk. Hva dette betyr for Dodgers? Skattemyndighetene, avgjøre om undervaluation har rett til en domstol til å bryte avtalen - for å gå tilbake til leiligheten eieren. I tillegg har tilstrekkelig notar rett til å nekte å registrere en kontrakt for salg.

Resident - non-resident

Ovennevnte skattesatser gjelder for beboerne, det vil si for folk som bor på territoriet til Russland for 183 dager i året. Den absolutte flertall blant dem utgjør innbyggerne i Russland.

På den annen side, hold og avhende eiendom som leiligheter og er ikke-beboere - utlendinger og russiske borgere som bor stort sett i utlandet. For dem er salg av leiligheter beskattes med en høyere rente, mer enn dobbelt så stor: 30%. Og for ikke-beboere i treårsperioden skatte-koden er ikke engang nevnt. Si mer, uansett hvor mange ganger de ikke tilhører et hus: tre år eller femten eller tjue år, er skattesatsen uendret. La oss si, var leiligheten kjøpt for 5,0 mln. Rub., Deretter solgte den til en ikke-resident for 6,5 mln. Rub. I dette tilfellet, vil mengden av inntektsskatt (PIT), som må betales til budsjettet av en ikke-resident, være (6500-5000) * 30% = 450 tusen rubler ..

Oppkjøpstidspunktet av eierskap

Som vi kan se, for en periode på besittelse bestemmes av omfanget av betalbar skatt når det er en leilighet for salg. Mindre enn 3 års eierskap er ikke definert som tre kalenderår, samt de 36 månedene som starter med en bestemt dato. Hvilke omstendigheter bestemt av tidspunktet for erverv av eiendomsrett? I de tilfeller hvor det er kjøpt ved hjelp av privatisering, signeringen av en gjerning av gave, salg, byttehandel, leie som kompensasjon for revet huset, øyeblikket av forekomsten av referanse av denne retten er datoen for registrering sertifikat av eierskap.

Utgangspunktet for kjøp av rettighetene til mottaker av arv er død av arvelateren. Eier Boligbyggelags kan kalle seg mester i den bare på dagen for siste utbetaling av enheten.

Dermed salget av leiligheten som en transaksjon er alltid i samsvar med tidspunktet for forekomst av eierskap.

Avklaring: det er ikke bare om leiligheten

Ved leilighetene, om anvendelsen av skatt på inntekt av individer, når de selges stilles som hytter, hage hus, villaer, tomter for bygging, rom i leilighetene, sistnevnte - bare hel (juridisk term), det vil si å ha et tall, for eksempel: №1 roms leilighet №7. Det er enighet om at kjøp og salg av leiligheter - rettslig standard. Alle de ovennevnte eiendom skattesats, som allerede nevnt av oss.

Men hvis rommet ikke er registrert, hver under sitt eget nummer, er det fullt mulig at, som beskrevet nedenfor. For eksempel, i leiligheten 4 rom, har hver av dem et individ. Da solgte de alle sine rom, hver ca 1,0 mln. Rubler. Skattemyndighet viser at i en slik situasjon, er verdien av alle leilighetene summert å bestemme den totale salgspris. I dette tilfellet, vil salget av leiligheter være gjenstand for personlig inntektsskatt som følger: (4 * 1000-1000) * 13% = 390 tusen rubler .. Hver selger skal betale inntektsskatt som ¼ av den totale mengden av akkumulert 390: 4 = 97,5 tusen rubler ..

Finne en leilighet å kjøpe - et problem?

Søk 'rett' til å kjøpe en leilighet - plagsom. Ved første øyekast er boligmarkedet full av forslag tilby variasjon. Men hvis du virkelig begynne å ringe opp personer som ga klassifisert, så veldig snart vil du finne: de er på ingen hast å ringe hjemmenummeret, hvor leiligheten ligger. Dette betyr at du har en aktiv samtale med boligmarkedet mellomledd, det vil si med Realtors. Kjøpere ofte interessert i er å selge leiligheter fra eierne. Men det er berettiget?

På den ene siden, selvfølgelig, vel, at boligmarkedet er strukturert, og det er fagfolk. Dette kan beskytte personer som begår transaksjonen, fra ulovlige ordninger som kan føre til ytterligere uttak. Of course, for denne sikkerhets må betale mekleren - eiendomsmegling. Her er noen eksempler på priser for "trygghet": granske lovligheten av transaksjonen - fra 10 000 Gni;.. registrering av eiendomsrett til bolig - .. 15 tusen rubler, "the deal nøkkelferdige" - fra 20 tusen rubler .. Det er faktisk en viss forstand at mennesker daglig ikke er forbundet med den juridiske siden av transaksjonen refererer til Realtors.

Uavhengig leilighet søk

Men en bestemt kategori av juridisk kompetanse for borgere fortsatt tiltrukket av muligheten til å spare penger, gjør avtale uten Realtors tjenester. Leiligheter til salgs av eierne av mer sjelden på markedet, må det søkes. Den enkleste måten å trekke oppmerksomhet til kjøp av leiligheter i førstehåndsmarkedet, det vil si fra byggherren. Samtidig, for å unngå misforståelser, bør vi først finne ut hvilken klasse eid eiendom under bygging eller bygget hus: VIP-, klassik- eller økonomiklasse. Dette kan bestemmes ved den metode for levering (total eller under samootdelku), arealet av leiligheter boligmasse, i henhold til overvekt av fler rom, i det. Finn ut hva utviklerne bygger boliger i byen din. Spørre om deres rykte og "track record".

Leiligheter til salgs av eierne av den sekundære boligmarkedet, som vi har nevnt, er mer sjeldent. Men entusiaster finner det ikke ikke miste motet: før du finner hundrevis av ganger gå inn og oppdatere informasjon AVITO nettstedet, oftest på et søk tar noen dager, kjøpe aviser med annonser, "under streken" ringe opp antall annonser og eierne er ...

Men ikke det faktum at "finneren av vellykkede" boligkjøpere med interesse ikke betaler for mye sin eier over markedsprisen på det beløp som ville ha tatt ham til verden. Det er ingen hemmelighet at leiligheten eiere ofte overvurderer sin pris. Men for den "virkelige kunder" sekundær salg av leiligheter - også tyrkisk diplom.

Hvis vi bestemte oss for å kjøpe en leilighet i "fremmed" byen, forsiktige folk i disse omstendighetene foretrekker å handle bare gjennom en mellommann, men ikke av deg selv. Samtidig som de minimerer sannsynligheten for mulige "overraskelser".

Søksmål når du kjøper en leilighet

Skiftet vekt for å gjennomgå detaljene i skatte-koden, tar hensyn til bosted, konsesjonelle skattesats, netto etter skatt ved salg av leiligheten, på et rent juridiske formaliteter av avtalen.

La oss starte med kjøp av en leilighet, fordi det er første skritt mottaker. For hans del omfatter tre tiltak blokken.

I utgangspunktet sjekker kjøperen dokumentene og Selger skal signere den foreløpige kontrakten.

Da (dersom transaksjonen finner sted i annenhåndsmarkedet) signerte en kontrakt av fremmedgjøring. I tilfeller der prosessen med å kjøpe en leilighet i en ny bygning (førstehåndsmarkedet) undertegning med forbehold om aksept rapport (kanskje i stedet - en foreløpig avtale, som regulerer investeringer innskudd, delt konstruksjon, bygging på aksje basis).

Den siste etappen - staten registrering av transaksjonen. er det viktig for kjøperen nøye utføre alle disse trinnene. Med spesiell oppmerksomhet fortjener de tilfeller der laget presserende salg av leiligheter.

tegn på svindel

Svindlere som regel forsøke å gjøre prosessen med å selge forgjeves prøver å skjule viktige detaljer. Hvis disse hendelsene begynner å skje, og selgeren prøver å skynde deg, ikke nøl med å avbryte kraftig samarbeid og fortelle ham: "Goodbye" - det vil beskytte deg mot kostnadene.

Som du vet, liker penger stillhet. Les nøye den opprinnelige kjøpekontrakten, en registrert notarius. Selv om du tidligere har trukket sitt utkast til traktat sample kjøp og salg av leiligheten. Vær årvåken - spesielt i forhold til den endelige teksten trykt av notarius.

foreløpig avtale

I den første fasen, angir kjøperen prisen først, og deretter undersøker fullstendigheten av salgspakken av dokumenter. Kjøper bør gjennomgå innsendt tehharakteristiku (skjema №7), registrering av leietakere i leiligheten, et dokument innvilgelse av eiendomsretten til det (kontrakt for salg, privatisering, donasjoner).

I detalj pakken av dokumenter for kjøpet skal være ferdig innen følgende dokumenter:

- uttalelse på statlig registrering av leiligheter;

- kontrakten for salg (for det bestemmes ved tidsstyring av salg av en leilighet);

- dokumenterer BTI - explication og en etappevis plan av leiligheten;

- Kopi av søkerens pass dokument;

- Mottak av betaling.

La oss starte fra annenhåndsmarkedet. Vi bør være spesielt oppmerksom på muligheten i fremtiden av ulike problemsituasjoner. Dette refererer til følgende avklaring av omstendighetene:

- om å selge eiendommen i arrest;

- Er alle arvinger av pre-tatt vil - for salg samtykke;

- Ikke krenket rettighetene til personer som bor i leiligheten.

I det primære markedet for eiendomsutvikler laget salget av leiligheten. Hvilke dokumenter er nødvendig i dette tilfellet? Vær oppmerksom på byggeplanen, når den planlagte fristen leilighet i drift. Samtidig bør det ikke være noen vesentlig forskjell med graden av beredskap av objektet for levering. Spørre om virksomheten omdømmet til organisasjonen byggmester, er det "på samvittigheten" langvarig. Videre kontrollerte dokumenter som viser:

- staten registrering av leie av bygningen land (eventuelt eierskap av det);

- utvikleren rett til å bygge;

- en avtale om å skaffe midler, investeringen kontrakt;

- plan leilighetene.

For en bedre forståelse med selgeren, er det ønskelig å få fra ham en pålitelig kontaktinformasjon (som betyr online), samt muntlig forhandle med ham foreløpig dato for salg leiligheter, gitt rolig, kvalitet for alle sine scener.

fremmedgjøring kontrakt eller en handling av mottak og overføring som det andre trinn av å kjøpe en leilighet

Først etter en foreløpig kvalitativ test kan tas i den andre fasen av kjøpesummen: signering av kjøpekontrakten. Det spiller ingen rolle om notarius stede under signeringen av avtalen, men nødvendigvis krever en handling av aksept og overføring eller fremmedgjøring av kontrakten, undertegnet i den første fasen.

Vi gjør oppmerksom på teknisk detalj: fremmedgjøring kontrakten spesifiserer salgsprisen på en leilighet, er det - en komponent for beregning av skattegrunnlag - den personlige inntektsskatten ved salg av leiligheten.

Datoen for selve overføringen av leiligheten - kontrakts i naturen, kan det (etter avtale mellom selger og kjøper) velges alternativt:

- som i øyeblikket for signering av kontrakt for salg;

- korrelert med staten registrering;

- oppkjøpet av sertifikatet av tittelen til leiligheten.

konklusjon

Russiske boligmarkedet analyse viser noen positive trender. Dette er kjent og anerkjent hans intelligens, særlig professor University. Plekhanov Gennady Moiseevich Sternik. For det første håndfaste resultater av statlig politikk for prisregulering.

På lang sikt er det en gradvis stabilisering av prisene med orientering til sine pre-krise nivå, virkelig koste justert. Kort sagt er det en tendens til stagnasjon (som betyr pris svingning rundt gjennomsnittet på +/- 2,5%). På evalueringen av leiligheter påvirker en stabil valutakurs: allerede er kjent, at deres prisene var "rubelen". I stor grad aktiverer boligmarkedet boliglån. For eksempel, i 2012 befolkningen i boliglån verdt mer enn 1,0 billioner. gni.

Men bortsett fra dette er absolutt positivt momentum mot sikkerheten til eiendomsmarkedet, bør det bemerkes risikoen forbundet med kjøp av leiligheter uten mellomledd. Ofte gjør ikke-profesjonelle ikke vet nyansene av visse kjøp og salg av leiligheten. På vokabular av spesialister slike transaksjoner blir referert til som "sårbar". I lys av den kritiske viktigheten av samsvar med de juridiske aspektene ved kjøp og salg er sterkt anbefalt å ta kontakt med en eiendomsmegler spesialist. Enten det er å selge en leilighet, mindre enn 3 år med vedvarende i eiendommen, alle andre kjøp og salg av bolig, omsorg betalings spesialister skal jobbe med flere størrelsesordener mindre enn risikoen for direkte tap.