Inntekten tilnærming til vurderingen av fast eiendom og virksomhet. Anvendelsen av inntekten tilnærming

Inntekten tilnærming er en hel kombinasjon av vurderingsmetoder i eiendomsverdiene, tilhører organisasjonen, virksomheten selv, hvor kostnadene for fastslås ved konvertering av de økonomiske fordelene som forventes i fremtiden. Det teoretiske grunnlaget for denne tilnærmingen er ganske overbevisende. investeringer verdi er verdien av fremtidige ytelser i øyeblikket, som er diskontert med en avkastning, som er en refleksjon av riskiness av investeringer.

Dette er rimelig og passer for alle som brukes i produksjon og salg av eiendommen av objektet eksisterende virksomheter, samt hans virksomhet gitt generere positiv avkastning. Omfanget av risikoen ved investeringer i næringslivet er demonstrert av den estimerte diskonteringsrenten. I en rolle som i økonomiske termer, nå står avkastningen kreves av investorene på investert kapital i tilsvarende risiko investeringsobjekter, eller det er avkastningen på alternative investeringer med tilsvarende risiko på tidspunktet for evalueringen.

funksjoner

Anvendelsen av inntekten tilnærming i praksis er ganske vanskelig oppgave, siden det er nødvendig å vurdere alle viktige determinant av prisen - avkastning og fortjeneste. Når man skal vurdere selskaper bruker disse teknikkene, må du være sikker på å gjennomføre en grundig analyse av alle de viktigste elementene, inkludert kostnadene av omsetningen i selskapet, som har en direkte innvirkning på fortjeneste, kostnader og risiko som er skapt av hvert enkelt medlem.

Inntekten tilnærming til å verdsette en virksomhet er brukt ganske ofte. For eksempel, i tilfelle oppkjøp eller fusjon, så denne metoden brukes mye oftere av kostpris og markedsverdi. Vedlegg kjøperen Kapitalen er nå gjort med en forventning om at netto kontantstrøm til å bli mottatt i fremtiden, som ikke kan anses garantert, som de er preget av en viss risiko. Inntekten metode for å evaluere disse viktige faktorer som bestemmer verdien i det, for bruk av markedsbaserte tilnærmingen krever vanligvis pris-inntjening forholdet, eller noen andre lignende resultat multipler for en retrospektiv periode, uten å ta hensyn til fremtiden.

For markedet multipler karakteristiske egenskaper som usikkerhet, og unnlatelse av å gi samme omsorg som kan oppnås under forutsetning av å bruke inntektene tilnærming til prognosen for fremtidig inntjening og diskonteringsrente. For eksempel forholdet "pris-inntjening", som brukes i et år, ikke tillater å reflektere tilstrekkelig de forventede endringer i fremtidige år. Riktig bruk av koeffisienter gir en mulighet til å demonstrere de generelle preferansene til investorer, de ofte sitere leverandører eller bransjekilder.

bruk av

I analyse og behov for beskyttelse, og opplysninger om selskapets budsjett, noe som tvinger til å gjøre endringer og utvikling av de økonomiske konsekvensene av den skapte plan, prognoser og grunnleggende setninger. Inntekten tilnærming til vurdering av en virksomhet kan du måle alle de forutsetninger som er knyttet til om det er visse fordeler ved absorpsjon som følge av omsetningsvekst, redusere kostnader, forbedre prosesser eller redusere kostnadene små-caps. Med denne tilnærmingen er det mulig å måle og diskutere alt. I tillegg kan den benyttes til å bestemme tidspunktet for inntreden av de forventede fordeler, så vel som for å demonstrere fremgangsmåten for å redusere kostnadene for det omfang at, som det er bevegelse av fordelene i en mer fjern fremtid.

Bruke inntekt tilnærmingen gir for både kjøpere og selgere muligheten til å bestemme markedsverdi av bedriften, samt sin investering verdi for en eller flere strategiske kjøpere. Hvis denne forskjellen vises tydelig nok, kan kjøpere og selgere lett identifisere fordelene fra synergier og ta informative løsninger.

Når du bruker inntekten tilnærming til å verdsette en bedrift, må du huske på at den beregnede kostnaden består av prisen for all eiendom som brukes i løpet av direkte aksjon. Som en del av tilnærming, er det flere metoder for å anslå, er av størst interesse. Spesielt disse metodene gjelder inntekt tilnærming: kapitalisering og diskontert kontantstrøm. Du kan se dem i mer detalj.

fremgangsmåter

Ved hjelp av fremgangsmåten i føring av kontantstrømmer samlet kjøpspris blir detektert, avhengig av pengestrømmen generert av den egenskap potensialet i bedriften. Kontantstrøm virksomhet eller virksomhet som helhet - er forskjellen mellom alle innbetalinger og utbetalinger av midler i en faktureringsperiode. Vanligvis brukes for beregning periode på ett år. Teknikken er å omdanne den representative nivå av den forventede strøm av penger i den foreliggende verdi ved å dividere hele strømningsmengden for bokstaver rate vedtatt. I dette tilfellet den aktuelle inntektsstrøm, med noen justeringer.

For å bruke den konvensjonelle metode for beregning av kontantstrømmer i overskudd tilsetning (beregnet etter skatt) uten kontant utgifter til å bestemme den absolutte verdi av pengestrømmen for aktivering. Denne beregningsmåte kan betraktes mer forenklet sammenlignet med beregningen av fri kontanter strømmen, som føres som et tillegg kreves kapitalinvestering og behovet for kapital etterfylling, er omsettelig.

Diskontering av kontantstrømmer

Denne metoden er i utgangspunktet kun basert på forventede kontantstrømmer, som er generert av bedriften selv. Den karakteristiske forskjell mellom den består i det faktum at kostnadene som kreves for poengberegnende bestemmelse av et representativt nivå kontantstrøm. Denne metoden i utviklede land var den mest brukte på grunn av det faktum at den kan brukes til å gjøre rede for alle prospektene. Kontantstrømmen er generelt lik summen av netto inntekter og avskrivninger, forutsatt at subtraksjon gevinst på netto arbeidskapital og investerings investeringer.

Følgende vilkår for bruk av diskontert kontantstrømsmetode:

• det er grunn til å tro at fremtidige kontantstrømmer vil være ulike nivåer av strøm, det vil si, vi snakker om å utvikle virksomheten;
• det er rom for en meningsfull vurdering av fremtidige kontantstrømmer ved hjelp av en virksomhet eller kommersiell eiendom;
• formålet er å bygge en komplett eller delvis trinnet;
• Enterprise er en stor blandet bruk kommersiell verdi.

Inntekten tilnærming til eiendom verdivurdering av diskontert kontantstrøm metoden er den beste, men bruken er svært arbeidskrevende. Det er anslått at uten bruk av denne metoden for å produsere umulig. Disse omfatter utvikling av et investeringsprosjekt med påfølgende evaluering.

Fordeler med fremgangsmåten i diskontering

Hvis du praktiserer inntekt tilnærming til vurderingen av fast eiendom eller virksomhet gjennom diskontering metoden, er det mulig å identifisere noen av de viktigste fordelene. Først av alt vi snakker om hva framtidige overskudd av virksomheten direkte ta hensyn til bare de forventede driftskostnader for produksjon av produkter med påfølgende salg og fremtidige investeringer knyttet til vedlikehold og utbygging av produksjon og handel kapasiteter, gjenspeiles i prognosen overskudd bare indirekte gjennom sin nåværende avskrivninger.

viktige punkter

Evaluering av inntekten tilnærming med en mangel på resultatet som en indikator på investering beregning utføres etter justering for det faktum at profitt er en indikator for regnskapsrapportering, så utsatt for betydelig manipulasjon under drift.

Diskontert kontantstrøm metoden består av tre grupper av modeller:

• nedsatte utbytte;
• inntekt;
• neddiskonterte kontantstrømmer.

Hvis praktisert kommersiell tilnærming i samsvar med modellen utbytte rabatt sertifikat som en kontantstrøm, gjelder utbetalingene for aksjene. Til tross for at modellen er betydelig vanlig i internasjonal praksis for å identifisere og vurdere verdien av eiendeler i bedriften, den har en rekke ulemper. I modeller uten opptjent egenkapital regnskap grad. Det er en forskjell i utbyttepolitikken, ikke bare enkeltselskaper, men også for hele landet. Denne metoden kan ikke brukes på bedrifter som ikke profitt. Denne modellen er best egnet for beregning av verdien av minoritetsaksjer.

Inntekt Model

Inntekten tilnærming til estimering av rest modell tilnærmingen forutsetter at som et mål på kontantstrøm verdien av gjenværende inntekt vil bli brukt, dvs. forskjellen mellom resultat og på størrelsen av overskuddet, som ble spådd av aksjonærer på tidspunktet for kjøp av selskapets virksomhet eller aksjer. Dersom foretaket verdi ble beregnet på basis av forutsetninger passende for modellen, vil det være lik summen av bokført verdi med nåverdien av den forventede mengden av inntekten som gjenstår etter dette. Denne modellen viser en betydelig følsomhet for kvaliteten på dataene som er presentert i regnskapet. For russiske forhold tilstrekkeligheten av slik informasjon er underlagt betydelig tvil.

Fordeler for Aksjonærer

Naturligvis aksjonærene eller aksjonærene i selskapet, som har en viss historie, samt utbetaling av utbytte til fakta, kan dra nytte av rabatten modell for å beregne kostnadene for sitt eget selskap. Situasjonen er at dette virksomheter aksjonærer sjelden minoritet, så for dem mest hensiktsmessige måten er å bruke inntekt tilnærming til vurderingen av fast eiendom og forretningsmodellen ved å diskontere fri kontantstrøm. I dette systemet nøkkelen er tilgjengelig med kontanter diskonteringsrente eller forventet avkastning på investeringen. Det største problemet med denne modellen er nøyaktigheten av prognosen fri kontantstrøm, samt en tilstrekkelig definisjon av diskonteringsrenten.

Hvis vi bruker inntekten tilnærming, ble definisjonen som er gitt ovenfor, ved hjelp av diskontert kontantstrøm metoden som forventet omsetning fra næringslivet, ta hensyn til de beregnede kapitalflyt, som kan settes ut av omløp etter at nødvendig reinvestering av kontant fortjeneste. Som en indikator på kontantstrømmer ikke avhengig av regnskapssystemet som brukes i bedriften, og dens avskrivninger politikk. I dette tilfellet, må du huske å ta hensyn til eventuelle kontantstrømmer - inn- og utbetalinger. Evaluering av økonomisk fornuftig å diskontere kontanter er slik at som et resultat av disse prosessene er deres reduksjon på beløpet som ville ha vært tilgjengelig for investor på tidspunktet for mottak av kontantstrøm, under forutsetning av at han setter sine penger ikke i bransjen akkurat nå, og i hvilken -Hva andre investeringer aktivum offentlig art, for eksempel likviditet sikkerhet eller bankinnskudd.

flere teknikker

Inntekten tilnærming, et eksempel på noe som ble beskrevet tidligere, nylig brukt mindre og mindre, og har nå blitt den vanligste metoden for evaluering. Den brukes for vurdering av ulike aktiva, og tjener som grunnlag for sin idé om at alle eiendeler som skiller de viktigste kjennetegnene på opsjonene skal få lov til å vurdere dette som et alternativ. For øyeblikket er avvisningen av inntekten tilnærming oftest utført i favør av opsjonsprisingsmodell (henholdsvis Black-Scholes).

Et slikt system, det blir brukt, gjør at vurderingen av den totale verdien av egenkapitalen i selskapet eller foretaket i tilfelle hvor det er å jobbe med store tap. Denne modellen er ment å ytterligere forklare hvorfor kostnadene for egenkapitalen i bedriften er ikke null, selv om en reduksjon i kostnadene for bedriften under den nominelle størrelsen på gjelden. Selv med en slik fordel, kan det nevnes at Black-Scholes modell for verdsettelse av russiske selskaper i øyeblikket har mer teoretisk. Hovedproblemet, på grunn som denne modellen ikke kan brukes til innenlandsk virksomhet - det er fraværet av noen bevis for modellparametrene, som er sterkt behov.

funn

Inntekt tilnærming til business verdivurdering og eiendom begynte å bli brukt mye sjeldnere, og dette skjer for mange grunner. Spesielt vedrører den manglene på grunn av hvilken det er vanskeligheter ved dets anvendelse i forbrukermarkedet. Først av alt bør det bemerkes hvor vanskelig det er å spå om fremtiden kostnadene for tjenester og produkter, og råvarer, samt resten av de komplekse inngangs indikatorer. I dette tilfellet kan vi snakke om noen subjektive ekspertvurderinger. I tillegg er problemet med lav kriminalitet deteksjon informasjon til russiske bedrifter, og fordi det er avgjørende for korrekt beregning og Black-Scholes-modellen. Dette skyldes i stor grad lav bedriftskultur av selskaper.

Det store antall aksjer, herunder nåværende og store pakker, konsentrert i hendene på den lille krets av mennesker, og andelen av minoritetsaksjonærer og små grunneiere, hvis aksjen er svært lav, i aksjekapital er ubetydelig. Det viser seg at mange bedrifter er rett og slett ikke interessert i å avsløre noe informasjon. Det er derfor mye mer komplisert beregning av inntekt tilnærming med hensyn til flertallet av bransjer og virksomheter i Russland. Under andre forhold, det fungerer godt, viser alle sine fordeler og pålitelighet.